Ridurre la variabilità delle stime immobiliari, renderle più oggettive, documentabili e verificabili. È da questa esigenza che nasce il percorso di innovazione di STIMATRIX insieme a Tuscany X.0, con l’obiettivo di portare modelli di Machine Learning nel mondo del Real Estate.
La sfida: rendere le valutazioni immobiliari più oggettive
STIMATRIX è attiva dal 1990 come proptech partner nella filiera della valutazione immobiliare. Offre a professionisti, banche, investitori ed enti pubblici strumenti — formazione, software, banche dati e web app — in linea con gli standard internazionali.
Il problema era chiaro: «Il valore di un immobile non è un dato che si misura: è un giudizio che si esprime» ci spiega Sandro Ghirardini, CEO di STIMATRIX. In Italia, questo giudizio è ancora spesso basato sull’esperienza soggettiva, con il risultato che due periti possono arrivare a stime molto diverse per lo stesso immobile.
Per banche e investitori questa variabilità genera incertezza, rallenta le decisioni e aumenta il rischio. Allo stesso tempo, le normative europee spingono verso valutazioni basate su metodologie scientifiche, documentabili e verificabili. STIMATRIX aveva chiaro che l’intelligenza artificiale potesse essere parte della soluzione, ma non aveva ancora trovato la strada per arrivarci.
A mancare erano soprattutto tre elementi: competenze scientifiche avanzate (statistica, econometria e conoscenza del dato immobiliare), accesso a un ecosistema di innovazione e una rete di relazioni in grado di supportare il percorso.
L’incontro con Tuscany X.0 nasce dal Master Scalability diretto dal professor Andrea Bonaccorsi, che ha aperto all’azienda nuove prospettive e l’ha introdotta nel progetto.
Il percorso con Tuscany X.0
Con Tuscany X.0 STIMATRIX ha attivato diversi servizi. Il servizio test before invest ha permesso di validare la fattibilità dell’idea: verificare se il Machine Learning potesse produrre stime immobiliari affidabili su dati reali italiani.
A questo si è aggiunto il networking, l’accesso all’ecosistema GATE 4.0 di Pisa e un percorso di orientamento strategico per la partecipazione al bando regionale “Impresa Digitale & Intelligente”.
Il supporto ricevuto è stato “a 360 gradi”: dall’identificazione delle competenze necessarie, alla scelta dei bandi, fino alla strutturazione del progetto e all’accesso a collaborazioni concrete, in particolare con l’Università di Pisa. Non un supporto burocratico, ma un vero accompagnamento all’innovazione.
«Tuscany X.0 ci ha dato una mappa e un metodo: ci ha aiutato a capire dove eravamo, dove potevamo arrivare e quale strada percorrere» afferma Ghirardini.
I risultati e l’impatto
Il percorso ha trasformato profondamente l’azienda.
STIMATRIX ha aperto una sede operativa a Pisa all’interno di GATE 4.0 e ha avviato una collaborazione scientifica con l’Università di Pisa per lo sviluppo di modelli di Machine Learning applicati alla previsione dei valori immobiliari.
È nato così Residential Property Value, una pipeline completa di Machine Learning partita da Mantova e oggi in fase di estensione a Milano, con l’obiettivo di coprire l’intero territorio nazionale.
Nel primo progetto pilota sono state analizzate circa 5.700 compravendite reali, integrando diverse fonti dati. Il modello è in grado di spiegare circa il 79% della variabilità dei prezzi e di stimare il valore di un immobile con un’accuratezza mediana nell’ordine dei 10.000 euro.
Ma il punto centrale è un altro: il modello non è una “scatola nera”, è interpretabile. Il professionista può vedere perché viene assegnato un certo valore e mantenere il proprio ruolo centrale, diventando un “valutatore aumentato”.
Perché questi progetti sono importanti
Questi progetti “cambiano la vita concreta a chi lavora nel Real Estate”, perché potenziano il professionista senza sostituirlo. Rendono le stime più difendibili, aiutano le banche a ridurre i rischi e consentono agli investitori di analizzare grandi portafogli immobiliari in tempi rapidi.
Allo stesso tempo, aumentano la trasparenza per i cittadini, riducendo l’asimmetria informativa in un ambito – quello immobiliare – centrale nella vita economica delle persone.
Una parola per descrivere l’esperienza
Ecosistema. «Tuscany X.0 non ci ha dato un singolo servizio o finanziamento, ma accesso a un ecosistema fatto di persone, competenze e relazioni. È lì che STIMATRIX si è trasformata».
Un consiglio per chi è ancora indeciso se innovare
«Non aspettate di essere pronti. Noi non lo eravamo. Ma avevamo la consapevolezza che il settore stava cambiando. La tecnologia non aspetta. Non serve temerla: serve governarla».
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English version
From Subjective Estimates to Data-Driven Models: STIMATRIX’s Journey with Tuscany X.0
Reducing the variability of real estate valuations and making them more objective, documentable, and verifiable. This need is at the origin of STIMATRIX’s innovation journey with Tuscany X.0, with the goal of bringing Machine Learning models into the Real Estate sector.
The challenge: making property valuations more objective
STIMATRIX has been active since 1990 as a proptech partner in the real estate valuation value chain. It provides professionals, banks, investors, and public institutions with tools — training, software, databases, and web apps — aligned with international standards.
The problem was clear: «The value of a property is not a measurable figure: it is a judgment that is expressed», explains Sandro Ghirardini, CEO of STIMATRIX. In Italy, this judgment is still often based on subjective experience, meaning that two valuers can arrive at very different estimates for the same property.
For banks and investors, this variability creates uncertainty, slows down decision-making, and increases risk. At the same time, European regulations are pushing toward valuations based on scientific, documentable, and verifiable methodologies. STIMATRIX clearly saw that artificial intelligence could be part of the solution, but had not yet found the path to get there.
What was missing were three key elements: advanced scientific skills (statistics, econometrics, and knowledge of real estate data), access to an innovation ecosystem, and a network of relationships capable of supporting the journey.
The meeting with Tuscany X.0 originated from the Master Scalability led by Professor Andrea Bonaccorsi, which opened up new perspectives for the company and introduced it to the project.
The journey with Tuscany X.0
With Tuscany X.0, STIMATRIX activated several services. The test before invest service made it possible to validate the feasibility of the idea: to verify whether Machine Learning could produce reliable property valuations based on real Italian data.
This was complemented by networking activities, access to the GATE 4.0 ecosystem in Pisa, and a strategic guidance pathway to support participation in the regional call “Digital & Intelligent Enterprise.”
The support received was “360-degree”: from identifying the necessary skills, to selecting funding opportunities, to structuring the project and enabling concrete collaborations, particularly with the University of Pisa. Not bureaucratic support, but a true innovation support pathway.
«Tuscany X.0 gave us a map and a method: it helped us understand where we were, where we could go, and which path to follow», says Ghirardini.
Results and impact
The journey has deeply transformed the company.
STIMATRIX has opened an operational office in Pisa within GATE 4.0 and started a scientific collaboration with the University of Pisa to develop Machine Learning models for predicting property values.
This led to the creation of Residential Property Value, a complete Machine Learning pipeline that started in Mantua and is now being extended to Milan, with the goal of covering the entire national territory.
In the first pilot project, around 5,700 real transactions were analysed by integrating multiple data sources. The model is able to explain about 79% of price variability and estimate property values with a median accuracy of around €10,000.
But the key point is another: the model is not a “black box” — it is interpretable. Professionals can understand why a certain value is assigned and maintain their central role, becoming an “augmented valuer.”
Why these projects matter
These projects «change the daily work of those operating in Real Estate», because they empower professionals without replacing them. They make valuations more defensible, help banks reduce risk, and allow investors to analyse large property portfolios in a short time.
At the same time, they increase transparency for citizens, reducing information asymmetry in a sector — real estate — that is central to people’s economic lives.
One word to describe the experience
Ecosystem.
«Tuscany X.0 did not just provide a single service or funding opportunity, but access to an ecosystem made of people, skills and relationships. That’s where STIMATRIX transformed.»
Advice for those still hesitant about innovation
«Don’t wait until you are ready. We weren’t. But we were aware that the sector was changing. Technology does not wait. It should not be feared — it must be governed.»